Непреходящее наследие первой программы сохранения сельскохозяйственных угодий

Без рубрики

Проезжайте через западную часть Лонг-Айленда Нью-Йорка в любой день — особенно когда приближается час пик — и вы будете тронуты не идиллическими холмами зеленых сельскохозяйственных угодий, а, скорее, пульсацией движения на LIE (местный жаргон для многолюдное шоссе, известное как Скоростная автомагистраль Лонг-Айленда).

Густонаселенный остров длиной 118 миль, простирающийся на восток от Нью-Йорка до окраин Гринпорта и Монтока, когда-то был домом для аграрного образа жизни. Затем, в 1947 году, 4000 акров картофельных ферм в округе Нассау были преобразованы в так называемую первую пригородную общину страны: Левиттаун. Это запланированное сообщество также возвестит о разрастании пригородов острова, уступив место другим идеям единомышленников. К концу 1960-х Лонг-Айленд уже меньше походил на сельскохозяйственные угодья и больше на продолжение города.

Лонг-Айленд становился менее аграрным, и тогдашний руководитель округа Джон Кляйн понял, что это истребление земли станет проблемой. В 1974 году с его помощью была запущена Программа сохранения сельскохозяйственных угодий округа Саффолк в попытке обуздать разрастание. Это была одна из первых программ такого рода в стране по защите работающих ферм.

«Округ выкупит права на застройку сельскохозяйственных угодий, а сама оставшаяся земля останется в частной собственности фермеров», — говорит Роберт Карпентер, директор Лонг-Айлендского фермерского бюро.

Программа, по словам Карпентера, предлагала фермерам финансовый стимул, сохраняя при этом землю в своих руках. Тем временем фермеры продолжали платить налоги с земли и продолжали содержать ее, что одновременно приносило пользу правительству. «В тот момент это была действительно беспроигрышная ситуация как для правительства, так и для фермерского сообщества», — говорит Карпентер.

В 1977 году Джордж С. Рив, фермер в седьмом поколении и владелец фермы Рива, отказался от прав на застройку своей фермы площадью 84 акра, которая действует до сих пор.

Результат, согласно записям, хранящимся в Программе прав на развитие сельскохозяйственных угодий округа Саффолк, составил в общей сложности 11 000 акров охраняемых сельскохозяйственных угодий в округе с момента начала программы и более 20 000 акров охраняемых сельскохозяйственных угодий в округе за счет комбинации дополнительных округов. , город и другие программы сохранения.

«Я думаю, что если бы не было программы сохранения сельскохозяйственных угодий или программы открытого космоса, мы бы увидели, в основном, вы знаете, Вавилон, Айлип, Хантингтон, которые развивались бы так, вплоть до Ист-Энда, наверняка». — говорит Карпентер, сравнивая Северный и Южный Форкс Лонг-Айленда с высокоразвитыми районами Нассау и западного графства Саффолк.

В этом фундаментальном отношении, по его словам, программа имела успех и в какой-то степени стала эталоном для других программ по всей стране. Например, добровольная программа штата Коннектикут по сохранению сельскохозяйственных угодий, разработанная через четыре года после того, как графство Саффолк запустило свою программу, сохранила 45 000 акров земли и направлена ​​​​на сохранение 130 000 акров в долгосрочной перспективе. Программа сохранения сельскохозяйственных угодий в Нью-Джерси также была создана в начале 1980-х годов, что помогло сохранить около 69 500 акров сельскохозяйственных угодий к 2000 году.

СВЯЗАННЫЙ: Исследование показывает, что 1 процент ферм владеет 70 процентами сельскохозяйственных угодий мира

Потребность в таких программах ощущается и сегодня. В соответствии с отчет за 2020 год от American Farmland Trust, 11 миллионов акров американских сельскохозяйственных земель были потеряны для развития в период с 2001 по 2016 год.

Возможно, причина успеха программы в Саффолке, говорят Карпентер и другие, заключается в том, что она нацелена на группу землевладельцев, которые, скорее всего, воспользуются ею. «Большинство фермеров своим самым большим активом, безусловно, является сама ферма», — говорит Карим Массуд, винодел из виноградников Palmer Vineyards и Paumanok Vineyards в Норт-Форк Лонг-Айленда и президент Long Island Wine Country. «И большинство фермеров застряли в ситуации, когда выращиваемые ими культуры не так уж прибыльны, а Мать-природа — ваш партнер». Эти партнерские отношения делают фермеров уязвимыми, говорит Массуд, а также делают их уязвимыми для призывов со стороны разработчиков, потому что работа тяжелая, а вознаграждение часто невелико.

Еще одна причина, по которой программа сработала — и продолжает работать, — говорит Массуд, заключается в том, что Программа сохранения сельскохозяйственных угодий графства Саффолк полагалась на рынок, определяющий стоимость земли. «Фермеры не глупы. Они тоже деловые люди», — говорит он. «И, в конце концов, для большинства фермеров это их сбережения, по сути, связанные с землей, и поэтому, чтобы заставить их работать, вы должны платить справедливую рыночную стоимость». Когда фермеры уступают права на застройку округу, они делают это по ставке, которая конкурирует с реальной ставкой, которую они могли бы получить от реального застройщика, и это, по словам Массуда, имеет ощутимое значение, когда речь идет о стимулировании сохранения.

Для фермеров, вступающих в бизнес, недвижимость, права на застройку которой уже проданы, также может оказаться более привлекательной. «Если ваша истинная цель — заниматься сельским хозяйством, не принимая во внимание будущие поколения и их желания, покупка собственности или даже аренда собственности для выращивания, которая не имеет неповрежденных прав на застройку, очень доступна», — говорит Кристин Тобин, владелица виноградников Mattebella Vineyards в Саутолд, Нью-Йорк.

Тобин, которая вместе со своим мужем Марком владеет 21,5 акрами, говорит, что большая часть их собственности — все, кроме трех акров — не имеет прав на застройку, и в результате налоги на недвижимость снижены. «Налог на недвижимость на этот компонент такого большого объекта недвижимости составляет менее 1000 долларов в год», — говорит она.

Но истинное наследие Программы сохранения сельскохозяйственных угодий округа Саффолк было меньше — меньше разрастания и меньше домов на востоке Лонг-Айленда, где винодельни и сельскохозяйственные угодья продолжают населять ландшафт. Если стандартный дом в Ист-Энде построен на акре земли, а Программа сохранения претендует на 11 000 акров охраняемой земли, можно представить себе 11 000 домов на его месте, где еще есть место для роста виноградников, кукурузных полей и яблоневых садов.

Оцените автора
Добавить комментарий